自 10 月份 LPR（貸款市場(chǎng)報價(jià)利率）下降 25 個(gè)基點(diǎn)至 3.60% 之后，部分城市的房貸利率一度降至 "2" 字頭。
近日，陸續有地方調整房貸利率下限。中新經(jīng)緯從多家銀行了解到，多個(gè)城市新發(fā)放的房貸利率已重回 "3" 字頭，有的城市在一個(gè)月內連續兩次調整。
▲資料圖中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝
多地調整房貸利率下限
近日，有消息稱(chēng)，江蘇省無(wú)錫市二套房房貸利率由最低 3.05% 調整至最低 3.3%。
2 日，中新經(jīng)緯以客戶(hù)身份致電咨詢(xún)無(wú)錫市多家商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)。建設銀行無(wú)錫市某網(wǎng)點(diǎn)工作人員表示，在上周，該行上調了二套住房房貸利率下限，由此前最低的 3.05% 調為最低 3.30%；首套房房貸利率保持不變，仍為 3.05%。該工作人員同時(shí)表示，只要在無(wú)錫市同一縣區內沒(méi)有住房，在該縣區內申請商業(yè)住房貸款時(shí)就可以執行首套房房貸利率。
工商銀行無(wú)錫市某網(wǎng)點(diǎn)的工作人員也對中新經(jīng)緯表示，該行的二套住房房貸利率下限上調至最低 3.30%，她還說(shuō)：" 這個(gè)是變化的，現在是 3.3%，以后可能又不一樣，一切以審批時(shí)為準。"
據報道，自 11 月 30 日起，浙江省個(gè)人住房貸款利率不低于 3.1%。浙江省內某銀行工作人員對中新經(jīng)緯表示，該消息屬實(shí)。
浙江省另一家銀行對中新經(jīng)緯回應稱(chēng)，該行考慮市場(chǎng)供需、成本效益、經(jīng)營(yíng)穩健性等因素，維持房貸利率在合理水平。11 月 30 日起，該行新發(fā)放的 5 年及以下的房貸利率不低于 2.775%，5 年以上房貸利率浙江省內不低于 3.1%，浙江省外不低于 3.0%。
據多家媒體報道，11 月 8 日起，杭州首套房貸利率下限由 2.9% 上調至 3%。本次調整，是 11 月內杭州房貸利率下限的再次上調。如果是首套房，兩次調整將使商貸利率上漲 20 個(gè)基點(diǎn)。
以貸款 100 萬(wàn)元、等額本息還款 30 年計算，在房貸利率為 2.9% 時(shí)，購房者的月供為 4162.3 元 / 月，利息總額為 49.84 萬(wàn)元；房貸利率為 3.1% 時(shí)，月供為 4270.16 元 / 月，利息總額為 53.73 萬(wàn)元。對比可知，購房者月供增加 107.86 元 / 月，利息總額增加 3.89 萬(wàn)元。
此外，中新經(jīng)緯梳理公開(kāi)報道發(fā)現，近期已有南京、蘇州、徐州、長(cháng)沙、武漢、廣州、佛山、東莞、青島等多地房貸利率下限出現上調，上調幅度在 5 至 20 個(gè)基點(diǎn)之間，房貸利率下限回升至 3% 至 3.1%。
房貸利率仍處于歷史低位
10 月 31 日，中國人民銀行發(fā)布 2024 年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權平均利率為 3.33%，較 2024 年第二季度末下降了 0.12 個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )有統計以來(lái)新低。
9 月末，中國人民銀行發(fā)布〔2024〕第 11 號公告，完善個(gè)人房貸利率定價(jià)機制，推動(dòng)降低存量房貸利率。10 月末，商業(yè)銀行對存量房貸利率進(jìn)行了批量調整，已統一降至 LPR-30BP。10 月 21 日 5 年期以上 LPR 由 3.85% 降至 3.6%，已有客戶(hù)的房貸利率在合同約定的重定價(jià)日降至 3.3%。在 LPR 下降后，多地新發(fā)放的首套房貸款利率開(kāi)始低于 3%。
▲資料圖 中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝
業(yè)內人士對中新經(jīng)緯表示，綜合考慮資金、風(fēng)險、運營(yíng)、資本、稅收等成本后，對于大部分銀行來(lái)說(shuō)，3.2% 是個(gè)保本點(diǎn)。近期出現極少數房貸利率低于 3% 的情況，主要是極個(gè)別銀行非理性競爭，部分自媒體為博眼球、引流量，有意渲染，對消費者產(chǎn)生誤導。房貸利率持續低于 3%，既容易使銀行陷入非理性競爭，對銀行經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，也是不可持續的。
招聯(lián)首席研究員董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪(fǎng)時(shí)表示，雖然今年以來(lái)存款利率多次下調，但個(gè)人住房貸款除了資金成本之外還有風(fēng)險成本、管理成本等，3.5% 以下的房貸利率對商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)是 " 賠本賺吆喝 "，不具有商業(yè)可持續性。
董希淼指出，從房貸利率定價(jià)機制看，浮動(dòng)利率的房貸，其利率在 LPR 基礎上加點(diǎn)而來(lái)。對新發(fā)放的房貸而言，LPR 下降不意味著(zhù)利率同幅度下降，其加點(diǎn)部分銀行可以適時(shí)適度調整。在部分城市，銀行在金融管理部門(mén)的指導下，對于因 LPR 過(guò)快下降而導致的超低房貸利率進(jìn)行適度調整，是正常的市場(chǎng)行為，有助于維護正常的競爭秩序，保持商業(yè)可持續性。調整后的房貸利率，仍然處于歷史低位。
北上廣樓市交易量增加
隨著(zhù)一系列組合拳的發(fā)力，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量出現增加。
根據北京市住建委官網(wǎng)數據統計，11 月北京二手房網(wǎng)簽量達 18763 套，環(huán)比上漲約 8%，同比上漲約 49.6%。據上海市房地產(chǎn)交易中心主辦網(wǎng)站 " 網(wǎng)上房地產(chǎn) " 數據，11 月上海二手房成交總量突破 27000 套。安居客方面稱(chēng)，這是上海自 2021 年 3 月以來(lái)首次突破 27000 套 / 月大關(guān)，創(chuàng )下近 44 個(gè)月以來(lái)的最高成交量。
據廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )數據，2024 年 11 月（統計周期：2024 年 10 月 26 日至 11 月 25 日），廣州市二手住宅網(wǎng)簽 11418 宗、110.99 萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(cháng) 10.01% 和 11.35%，同比分別增長(cháng) 12.14% 和 8.71%。
中指研究院方面認為，整體看，"9.26 新政 " 支持力度大，效果持續性強于以往，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現階段性 " 回穩 "。當前需求端政策已較為寬松，居民購房首付比例及貸款利率已達歷史最低，限購政策也處于自實(shí)施以來(lái)最寬松階段。未來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)實(shí)現持續性 " 止跌回穩 " 的關(guān)鍵是加快已出臺政策的落實(shí)，如加快推進(jìn)貨幣化安置 100 萬(wàn)套城中村改造，加快落實(shí)收購存量閑置土地及收儲存量房等。
（中新經(jīng)緯）
